Targalt koostatud projekteerimisleping on eduka ehituse nurgakivi, ent lepingute juriidilised nüansid jäävad tellijatel sageli tähelepanuta ja põhjustavad hilisemaid kulukaid kohtuvaidlusi. Advokaadibüroo RASK advokaadid Marina Lapidus ja Elvi Tuisk selgitasid konverentsil Tark Ehitus, millele tasub tähelepanu pöörata.

Tellija peaks jälgima, et tema õigused oleks juba projekteerimislepingus kaitstud, projekteerija tööülesanded täpselt määratletud ning projekteerija vastutus ei oleks ebamõistlikult piiratud võrreldes üldise seaduse regulatsiooniga.

Lepingu sisu ja ulatus tuleb täpselt määratleda

Esimene oluline otsus on määratleda projekteerimislepingu ese ehk millised konkreetsed projekteerimistööd tööd peavad olema lepingus sätestatud. Ebapiisav määratlus võib põhjustada hilisemaid erimeelsusi, näiteks kui tekib küsimus, kas teatud  projekti osad - konstruktsioonid, sisearhitektuur või tehnosüsteemid kuuluvad lepingu esemesse või mitte.

Oluline on määratleda ka konkreetsed projekti staadiumid, milleks on eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Kui minna eelprojektiga ehitaja juurde, siis on suur tõenäosus, et lõpuks jõutakse vaidlusteni, sest eelprojekti alusel on väga keeruline ehitusmaksumust määrata. Siis võib ehitaja pakutud algne hind tunduda väga soodne, kuid hiljem kaasnevad põhiprojektiga hinnamuutused ja lisatööd.

Kuidas vältida ootamatuid ehituskulusid?

Et vältida hilisemaid vaidlusi ehitustööde hinnastamisel, soovitatakse lepingusse kirja panna ehituse sihthind, mis annab projekteerijale selge eelarvelise raamistiku. Projekteerija tahab pakkuda parimat lahendust lähteülesande alusel - parimat ja uuenduslikumat tehnoloogiat ja  materjale. Samas võib see osutuda tellija oodatust märksa kallimaks lahenduseks ja järgnevaid ümberprojekteerimisi võidakse soovida juba lisatööna täiendava raha eest. Sageli võib tellija ja projekteerija nägemus ehitushinnast olla väga erinev ja sihthind säästaks mõlema aega.

Lisaks on tellija vaates alati kindlam lepingus paika panna siduv projekteerimistööde hind, mis hõlmab kõiki prognoositavaid töid, sealhulgas ka neid, mida projekteerija oleks pidanud tööd tehes ette nägema.

Tööde tasustamisel tuleks lähtuda konkreetsete tööetappide valmimisest, mitte kalendril põhinevast ajagraafikust. Samas leppetrahvi- ja kahjunõuete jaoks oleks hea detailid kirja panna konkreetse kuupäeva täpsusega, mis annab hiljem tellijale aluse hinnata, kas on tegemist viivitusega, mis õigustab sanktsiooni kasutamist.

Projekteerija vastutus

Projekteerija vastutuse reguleerimisel ei tasu alati kaasa minna projekteerija pakutavate vastutuse piirangutega ja standardiseeritud projekteerimislepingu üldtingimustega. Vastutus peab jääma maksimaalses võimalikus ulatuses seadusega sätestatud raamidesse. Projekteerija vastu esitatavate nõuete aegumistähtaeg on viis aastat ja ning seadus võimaldab nõuda projekteerijalt nii otsest varalist kahju kui ka saamata jäänud tulu. Sageli vähendatakse lepingutes projekteerija vastutust lühema aegumistähtajaga, kahjuhüvitisi piiratakse projekteerijale makstud tasuga või vastutuskindlustuse alusel välja makstava hüvitisega.  Selliste piirangute rakendamise puhul peaks tellija olema eriti tähelepanelik ning piirangutega nõustumisel tuleb arvestada võimalike riskidega ja neid vajadusel enda jaoks vastavalt hinnastada.

Autoriõigusi ei tasu eirata

Autoriõigused jäävad projekteerimislepingutes sageli kahe silma vahele. Kuid tuleb arvestada, et kõik joonised, eskiisid jmt on autoriõigustega kaitstud projekteerija isiklike ja varaliste õiguste kaudu. Lepingu sõlmimisel tuleb kokku leppida, millised varalised autoriõigused lähevad tellijale üle ning kas ja kuidas saab tellija kasutada projekteerija isiklikke autoriõigusi, sh näiteks projekti muuta. Kõige enam tasubki silmas pidada just õigust koostatud projekti muuta. See tähendab, et ka näiteks värvi, kõrguse vms muutmiseks või projekti edasiarendamiseks on vaja konkreetse projekteerija nõusolekut. Kui õiguste üleminekut või nende kasutamise õigust pole fikseeritud, võib see kaasa tuua tõsiseid juriidilisi ja rahalisi tagajärgi.
Kokkuvõttes kehtib ka siin eesti vanasõna “üheksa korda mõõda ja üks kord lõika”. Selge ja täpne vormistus juba projekteerimislepingus hoiab ära hilisemad kulukad vaidlused ja aitab saavutada soovitud ehituskvaliteeti ja mis kõige olulisem, ehitise ohutust.

Kui sulle see lugu meeldis, siis toeta sõltumatut rohelist meediat   Anneta