Küsimus: Kas saaksime tulumaksu vabastust kinnistu müügist, mis oli abikaasa omand viimased 4 aastat – sissekirjutust sinna tal aga polnud. Majas elas tema ema, meie aga kasutasime suvitamiseks – see oli aastaid meie nn suvekodu, käisime seal igal nädalalõpul. Võiksime ka näiteks öelda, et abikaasa elas viimased aastad alaliselt seal, hooldades ema, kes iseseisvalt enam toime ei tulnud. Pere aga käis seal nädalalõpus. Abikaasa on tasunud siiani kõiki elektriarveid, kuni märtsi lõpuni käis seal Päevaleht abikaasa nimele ja mingi leht käib veel isegi kuni aasta lõpuni?

Vastus: Kõigepealt oleks oluline täpsustada, kas kinnistu omandamisega kaasnes ka mingi kulu või sattus see abikaasa omandusse kuidagi tasuta? Ning kas kinnistu suurus on üle 0,25 hektari?

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Käesoleval juhul on kahe aasta nõue täidetud ning kui kinnistu suurus on alla 0,25 hektari, siis saab kinnistu kuulutada suvilaks ning tulumaksu pärast muretsema ei pea.

Kui kinnistu on suurem kui 0,25 hektarit, tuleb arvutada välja müügil saadud kasu ning tulumaksust pääsemiseks võib kaaluda kinnistu alaliseks elukohaks kuulutamist. Müügil saadud kasu ei ole kogu müügihind, vaid müügihinna ja soetusmaksumuse vahe.

Lisaks kunagisele ostuhinnale saab müügihinnast maha arvata kunagise ostu ja nüüdse müügiga seotud otsesed kulud (notaritasud, maakleritasud, hindamiskulu, riigilõivud jms), mis on tasutud nüüdse müüja poolt ning mille tasumise kohta on dokumendid alles.

Lisaks saab kasust maha arvata vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud, kuid maha ei saa arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (sh maja korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms). Loomulikult peavad ka kõik rekonstrueerimiskulud olema dokumentidega tõestatud – materjalide ostutšekid, ehitustööde arved ja maksedokumendid jms.

Kui kinnistu on saadud tasuta (päritud või kingitud), siis ostuhinda tulust maha arvamiseks ei ole. Müügil saadud kasu arvestamisel saab müügihinnast endiselt maha arvata nii kinnistu saamise kui müügiga seotud notaritasud, riigilõivud, maaklerikulu jms ning vahepealsed parenduskulud, muidugi endiselt ainult juhul kui need kulud on tasutud praeguse müüja poolt ning arved ja tšekid on alles.

Kui müügist saadakse kahju st müügihind on väiksem kui ostuhind, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ning müügikulu) tuleb vähemalt seitse aastat alles hoida. Loomulikult kehtib dokumentide säilitamise kohustus ka juhul, kui tulu deklareeritakse ja tulumaks makstakse.

Näide:

Kinnistu osteti hinnaga 20 000 eurot ja müüakse hinnaga 30 000 eurot. Ostul tasus ostja pool riigilõivu ja pool notaritasu kokku 200 eurot, tasumist tõendavad dokumendid on alles. Vahepeal ehitati majale juurde tuulekoda, mille ehitusmaterjalide ostutšekid on ilusti säilitatud kokku 800 euro väärtuses.

Ehitajaks oli naabrimees, kes sai oma töö eest tasu sularahas ilma ametliku lepinguta, seega seda tasu müügihinnast maha arvata ei saa. Vahepeal on ka tube tapeeditud, lagesid värvitud ja põrandaid õlitatud, kuid need kulud samuti mahaarvamisele ei kuulu.

Nüüd müüakse kinnistu maakleri kaudu, kellele makstakse arve alusel vahendustasu 500 eurot. Enne müüki laseb müüja teha kinnistule ametliku hindamise, mille eest maksab arve alusel tasu 100 eurot.

Müügil tasub müüja pool riigilõivu ja pool notaritasu kokku 400 eurot. Pärast müüki istub müüja maha ja hakkab arvutama. Müügihinnast 30000 eurot lahutab kõigepealt ostuhinna 20 000 eurot, jääb 10 000 eurot. Nüüd liidab kokku ostu, müügi ja parendamisega seoses enda poolt tehtud ning dokumentidega tõendatud kulud 200+800+500+100+400=2000 eurot.

Pärast nende mahalahutamist jääb müügil saadud kasuks 10000-2000=8000 eurot. Järgmise aasta alguses tuludeklaratsiooni täites märgib müüja eelmise aasta tulude hulka 8000 eurot kinnistu müügil saadud kasu ning peab sellelt maksama tulumaksu 21% st 8000/100*21=1680 eurot.

Kulusid tõendavaid dokumente maksuametile esitama ei pea, kuid tuleb vähemalt seitse aastat alles hoida juhuks, kui maksuametnik tuleb neid küsima. Alternatiiv on ennast muude kuludokumentide alleshoidmisega mitte koormata, arvata müügihinnast maha ainult ostuhind (ja säilitada seitse aastat ainult ostuhinna tasumist tõendavaid dokumente) ning tasuda 10000 eurolt tulumaksu 2100 eurot ehk 420 eurot rohkem. Kui nüüd edasi fantaseerida, siis 420 eurot 7 aastaga jagades tuleb välja, et lisadokumentide säilitamise eest saadav tulu on müüjale 60 eurot aastas ehk 5 eurot kuus…

Ükskõik kas kinnistu on saadud tasuta või ostetud, ei pea selle müügil saadud kasult tulumaksu maksma juhul, kui isik kasutas seda kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

Mõiste „alaline või peamine elukoht” sisu seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Fakti tõestama peab taas mitte müügitehingu tegemisel ega uue aasta algul tuludeklaratsiooni esitamisel, vaid alles siis, kui maksuametnik kunagi järgmise seitsme aasta jooksul selle vastu huvi tunneb. Seega tasub kõik alalise elamise fakti tõestavad dokumendid samuti seitse aastat igaks juhuks ilusti alles hoida, sealhulgas nt elektriarvete tasumine, ajalehtede tellimine ja mis iganes.

Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe alalise või peamise elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Näide:

Praegune müük jõuab kinnistusraamatusse 20. oktoobril 2013 ning nt linnakorteri müük jõuab kinnistusraamatusse 20. oktoobril 2015, siis peab linnnakorteri müügitulult tulumaksu maksma, ükskõik kui alaliselt seal elati. Kui linnakorteri müük jõuab kinnistusraamatusse 21. oktoobril 2015, siis tulumaksu maksma ei pea, kui on tõendatud, et see oli müüja alaline või peamine elukoht.

Seega alalise elukoha argumenti kaaludes tasub muuhulgas endale meelde tuletada, ega viimase kahe aasta jooksul pole juba mõnd alalist või peamist elukohta maksuvabalt müüdud. Samuti tuleb arvestada, et kui järgmise kahe aasta jooksul tekib vajadus oma järgmine alaline või peamine elukoht müüa, siis tuleb selle müügilt saadud kasult tulumaks maksta. Kui mõni tehing kipub sinna kahe aasta kanti sattuma, tuleb üle kontrollida kinnistusraamatu kuupäevad.

Kui kinnistu müümisel jääb majja ka mingi hulk majakraami, millest ostjal ka rõõmu on, võib soovi korral kokku leppida, millise summa maksab ostja kinnistu eest (ja läheb kirja notariaalsesse lepingusse) ja millise summa majakraami eest (mille kohta võib soovi korral teha eraldi omavahelise kirjaliku lepingu).

Majakraam oleks siis isiklikus tarbimises olnud tarbeesemed (sh mööbel, kodumasinad, valgustid, kardinapuud, aga ka nt maha jäävad aiatööriistad, liivakast, laste mängumaja jms), mille võõrandamisest saadud tulu on maksuvaba.

Näide:
Ülaltoodud näites tulumaksust kindlaks pääsemiseks peaks ostja maksma kinnistu eest 30 000 euro asemel nt 21 000 eurot ning majakraami eest 9 000 eurot. Siis arvab müüja müügihinnast maha oma kunagise ostuhinna 20 000 eurot pluss ostul tasutud 200 eurot pluss tuulekoja ehitamisel kulutatud 800 eurot ja ongi müügist saadud kasu 0 eurot ning mingit tulumaksu maksta ei tule. Loomulikult võib vastavalt majakraami väärtusele jõuda ka mingile vahepealsele kokkuleppele. Müüja jaoks tähendab iga majakraami arvele tõstetud 100 eurot 21 eurot vähem tulumaksu, 1000 eurot 210 eurot vähem tulumaksu.


Kokku võttes:

  • Kui maatükk on suurusega alla 0,25 hektari, saab selle kuulutada suvilaks ja müük on tulumaksuvaba.

  • Kui maatükk on suurem, võib selle kuulutada alaliseks elukohaks, jätta tulumaksu maksmata ning säilitada seitse aastat kõikvõimalikke dokumentaalseid tõendeid, et kinnistu oli alaline elukoht, juhuks kui maksuametnik küsima tuleb. Lisaks tuleb vaadata, ega eelneva kahe aasta jooksul ole juba mõnd alalist või peamist elukohta tulumaksuvabalt müüdud ning hoiduda järgmise kahe aasta jooksul mõne teise alalise või peamise elukoha müügist. Vajadusel kontrollida kuupäevi kinnistusraamatus.

  • Igal juhul tasub kokku liita ostuhind ning tehtud suuremad rekonstrueerimiskulud pluss ostu ja müügiga seotud kulud ning vaadata, palju siis müügihinnaga võrredes kasu tuleb. Kui kasu ei tule astronoomiliselt suur, võib pingevabam lahendus olla kasu tuluna deklareerimine ja tulumaksu maksmine. Siis ei pea näiteks kuus aastat hiljem maksuametnikule alalist elamist tõendama hakkama, kuid ostuhinna, mahaarvatud rekonstrueerimiskulude ning ostu ja müügiga seotud kulude müüja poolt tasumist tõendavad dokumendid tuleb seitse aastat ilusti alles hoida.

  • Kui ostjale sobib, võib mingi osa kokkulepitud müügihinnast arvestada majja jääva majakraami hinnaks ning selle võrra vähendada notariaalsesse lepingusse kirja minevat kinnistu müügihinda, mis on aluseks müügist saadava kasu arvestamisel, millelt tuleb tasuda tulumaks.

Vastuse koostamisel oli abiks Maksu- ja Tolliameti koduleht menüüs Erakliendile > Füüsilise isiku tulumaks > Kasulik teave artikkel Tulumaksukohustus vara võõrandamisel. Alati tasub konkreetsete asjaolude hindamiseks konsulteerida ka füüsiliste isikute maksustamise infotelefonil 8800811.

Loe: pilvekatrin.wordpress.com

Sarnased artiklid